Instate
Panduan sewa bilik untuk pemilik rumah Malaysia

Perjalanan lengkap untuk menyewakan bilik

Lengkapkan sembilan peringkat mengikut urutan—daripada mengesahkan bilik boleh disewa hingga menyediakannya, mencari penyewa, merekodkan sewaan dan menguruskannya dengan bertanggungjawab.

Mulakan dengan kelayakan
Panduan disemak oleh editorial Instate: 2026-07-31 Julat perancangan dikemas kini: 2026-07-31
Pemilik rumah Malaysia memeriksa bilik tambahan yang bersih dan berperabot sebelum disewakan untuk jangka panjang.
Bilik yang sedia disewa adalah selamat, diterangkan dengan tepat dan mempunyai inventori yang jelas.

Cara menggunakan panduan ini

Mulakan pada langkah 1 dan ikuti perjalanan ini mengikut urutan. Sahkan kuasa dan keselamatan dahulu, kemudian sediakan rekod hartanah, perabot dan terma sewaan. Terbitkan iklan hanya selepas asas ini siap; sediakan draf perjanjian hanya selepas anda dan pemohon mengesahkan terma. Tandakan setiap tindakan apabila selesai.

Panduan ini meliputi sewa bilik kediaman jangka panjang oleh pemilik rumah. Ia tidak meliputi penginapan singkat, kegunaan komersial atau penyewaan semula tanpa kebenaran.

Ini ialah panduan pendidikan umum, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Dokumen pemilikan, terma pembiayaan, peraturan pengurusan, perjanjian bertandatangan dan keperluan rasmi semasa adalah muktamad.

1

Sahkan anda dibenarkan menyewakan bilik

Tetapkan bilik, ruang bersama, penghuni dan tempoh sebenar. Hak milik tidak semestinya mengatasi syarat pemilik bersama, pembiayaan, skim, strata, insurans atau pihak berkuasa tempatan.

Apa perlu dibuat

Dokumen untuk disediakan

  • Pengenalan pemilik dan bukti pemilikan.
  • Kebenaran pemilik bersama.
  • Syarat pinjaman, skim perumahan dan insurans.
  • Undang-undang kecil dan borang JMB/MC.
  • Pelan lantai atau kelulusan renovasi jika susun atur berubah.
Berhenti dan sahkan dahulu: Berhenti jika pemilikan tidak jelas, pemilik bersama membantah, bilik ialah sekatan tanpa kelulusan atau terdapat larangan skim, bank, insurans atau pengurusan.
2

Susun rekod hartanah

Kumpulkan fakta yang diperlukan untuk iklan, perjanjian, serahan dan cukai sebelum berbincang dengan penyewa.

Apa perlu dibuat

Dokumen untuk disediakan

  • Rekod cukai taksiran, cukai tanah dan penyelenggaraan.
  • Rujukan akaun utiliti dan perkhidmatan.
  • Manual, waranti dan invois pembaikan.
  • Butiran pengurusan dan prosedur kecemasan.
Berhenti dan sahkan dahulu: Jangan paparkan dokumen pemilikan, nombor akaun atau ID tanpa suntingan dalam iklan awam.
3

Pastikan bilik selamat dan rekodkan keadaannya

Baiki kecacatan sebelum pemasaran dan rekodkan keadaan awal supaya haus biasa tidak dianggap kerosakan penyewa.

Apa perlu dibuat

Dokumen untuk disediakan

  • Laporan keadaan masuk bertarikh.
  • Foto bilik, bilik air dan ruang bersama.
  • Inventori dengan kuantiti dan keadaan.
  • Bacaan meter dan daftar kunci/kad akses.
Berhenti dan sahkan dahulu: Jangan sembunyikan kecacatan, bebankan soket secara berlebihan atau bina bilik tambahan tanpa kelulusan.
4

Pilih tahap perabot dan bajet

Jangan bermula dengan label “separa” atau “lengkap”. Pastikan bilik selamat dan memberi privasi dahulu, kemudian pilih pratetap praktikal dan rekodkan barang sebenar.

Apa perlu dibuat

Dokumen untuk disediakan

  • Pelan dan bajet perabot.
  • Resit, waranti dan butiran model.
  • Foto inventori dan keadaannya.
Berhenti dan sahkan dahulu: Jangan bergantung pada perkataan “separa” atau “lengkap” sahaja. Inventori yang kabur mudah menyebabkan pertikaian.

Anggarkan kos perabot selepas semakan keselamatan

Gunakan alat ini hanya selepas bilik melepasi semakan keselamatan dan keadaan. Julat ini ialah anggaran perancangan—bukan minimum undang-undang atau sebut harga pembekal—dan menganggap dapur serta bilik air boleh digunakan, barangan baharu bajet hingga pertengahan dan tiada renovasi.

Bilik yang sama ditunjukkan kosong, berperabot separa dan berperabot lengkap.
Imej menerangkan perkembangan perabot, tetapi iklan dan perjanjian mesti menyatakan barang sebenar serta keadaannya.
Jenis hartanah atau skop sewa Separa Lengkap
Satu bilik RM1,200–RM3,500 RM3,500–RM7,500
Studio / 1 bilik tidur RM4,000–RM8,000 RM10,000–RM20,000
Apartmen 2 bilik tidur RM6,000–RM12,000 RM16,000–RM32,000
Apartmen 3 bilik tidur RM8,000–RM16,000 RM24,000–RM45,000
Rumah bertanah 3 bilik tidur RM10,000–RM20,000 RM28,000–RM55,000
Rumah bertanah 4 bilik atau lebih RM12,000–RM26,000 RM38,000–RM75,000

Anggaran bajet perabot

Kemajuan senarai semak dan kalkulator disimpan dalam pelayar ini sahaja.

5

Tetapkan sewa, deposit, utiliti dan peraturan

Bandingkan bilik yang serupa. Tulis setiap amaun dan peraturan kehidupan harian sebelum menerima wang.

Apa perlu dibuat

Dokumen untuk disediakan

  • Nota perbandingan dan alasan harga.
  • Pecahan wang permulaan.
  • Peraturan rumah dan formula utiliti bertulis.
Berhenti dan sahkan dahulu: “2+1” ialah singkatan rundingan biasa, bukan formula undang-undang wajib. Jelaskan setiap komponen dan syarat pulangan.

Bina pecahan wang permulaan

Jumlah wang permulaan RM0
6

Terbitkan, adakan lawatan dan saring secara konsisten

Gunakan foto sebenar. Kumpulkan hanya maklumat pemohon yang diperlukan untuk keputusan yang adil.

Apa perlu dibuat

Dokumen untuk disediakan

  • Pendedahan iklan dan foto yang tepat.
  • Senarai semak lawatan.
  • Notis privasi dan persetujuan.
  • Status saringan minimum dan nota rujukan.
Berhenti dan sahkan dahulu: Jangan dedahkan maklumat pemohon dalam iklan awam atau analitik.

Bilik dan terma sudah siap—cipta iklan

Teruskan hanya selepas melengkapkan langkah 1–5. Instate membantu menukar butiran bilik, inventori, kos dan peraturan rumah yang telah disahkan kepada iklan.

Cipta iklan bilik
7

Sahkan tawaran dan sediakan draf perjanjian

Sebelum menerima apa-apa bayaran, berikan terma bertulis yang menerangkan maksud bayaran tersebut. Selepas kedua-dua pihak mengesahkan terma penuh, gunakannya untuk menyediakan draf sewaan.

Apa perlu dibuat

Dokumen untuk disediakan

  • Tawaran atau lembaran terma.
  • Resit tempahan terperinci.
  • Perjanjian dengan jadual bilik dan inventori.
  • Akuan privasi dan resit bayaran.
Berhenti dan sahkan dahulu: Gunakan peguam bagi kuasa yang tidak jelas, penyewa syarikat, penalti luar biasa, tempoh melebihi tiga tahun, isi rumah bernilai tinggi atau pertikaian.

Pemohon dan terma disahkan—sediakan perjanjian

Teruskan selepas pemohon menerima terma bertulis. Instate boleh menyediakan draf, tetapi anda masih perlu menyemak, menandatangani dan melengkapkan setem LHDN.

Cipta draf perjanjian Semak panduan perjanjian
8

Setem, daftar dan serahkan bilik

Selepas tandatangan, lengkapkan setem rasmi, pendaftaran pengurusan dan rekod serahan bersama.

Apa perlu dibuat

Dokumen untuk disediakan

  • Perjanjian dan jadual bertandatangan.
  • Taksiran setem, rujukan bayaran dan sijil.
  • Pendaftaran pengurusan.
  • Laporan serahan dan foto masuk.
Berhenti dan sahkan dahulu: Kalkulator Instate hanya menganggarkan duti surat cara sewaan utama. Ia tidak menentukan penalti, pengecualian, layanan salinan pendua atau surat cara luar biasa; peraturan LHDN semasa adalah muktamad.

Semak anggaran perancangan sebelum STSDS

Anggaran duti surat cara utama RM0
Cipta draf perjanjian dengan terma ini
9

Urus, perbaharui dan tutup sewaan

Rekod yang baik melindungi kedua-dua pihak dan memudahkan pembaharuan, cukai serta keluar.

Apa perlu dibuat

Dokumen untuk disediakan

  • Lejar sewa dan resit.
  • Invois pembaikan dan komunikasi.
  • Rekod pendapatan/perbelanjaan untuk cukai.
  • Pemeriksaan keluar dan penyelarasan deposit.
Berhenti dan sahkan dahulu: Dapatkan nasihat profesional untuk milikan, tunggakan, kerosakan serius, potongan dipertikai atau layanan cukai yang tidak jelas.

Gunakan Instate pada peringkat yang betul

Panduan ini kekal percuma dan awam. Cipta iklan selepas langkah 1–5, dan cipta draf perjanjian selepas pemohon serta terma disahkan.

Terbitkan bilik anda di Instate Cipta draf perjanjian sewa Baca gambaran keseluruhan tuan rumah dan penyewa

Sumber rasmi dan nota semakan

Pautan sumber dan panduan proses disemak pada tarikh di atas. Instate membezakan keperluan rasmi, panduan profesional, amalan pasaran dan anggaran perancangan; perkhidmatan rasmi kekal muktamad.

Soalan lazim

Adakah bilik sewa mesti mempunyai bilangan perabot minimum?

Tiada peraturan bilangan perabot sejagat. Bilik mestilah selamat dan diterangkan dengan tepat; senaraikan semua barang dan keadaannya.

Adakah deposit 2+1 diwajibkan?

Tidak. Ia amalan pasaran biasa, bukan formula wajib. Rekodkan amaun, tujuan dan syarat pulangan setiap deposit.

Bolehkah Instate membuat penghantaran setem LHDN untuk saya?

Belum dalam versi ini. Instate menganggarkan duti dan menyediakan senarai semak sebelum membawa anda ke proses rasmi MyTax/STSDS.

Perlukah saya memuat naik IC atau slip gaji pemohon?

Kumpulkan hanya maklumat yang perlu dan lindunginya. Panduan Instate tidak meminta dokumen identiti atau pendapatan mentah dimuat naik.