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马来西亚屋主房间出租指南

完整走完房间出租旅程

依序完成九个阶段：确认房间可出租、准备房间、寻找合适租客、记录租赁安排，并在租期内妥善管理。

从出租资格开始
Instate 编辑内容检查: 2026-07-31 规划费用范围更新: 2026-07-31
马来西亚屋主在长期出租前检查一间整洁、已布置的备用卧室。
真正适合出租的房间应安全、描述准确，并附有清楚的物品清单。

如何使用本指南

从第 1 步开始，按顺序完成整个旅程。先确认出租权限与安全，再准备房产记录、家具和租赁条款。基础准备完成后才刊登房源；你和申请人确认条款后才起草租约。每完成一项行动即可勾选。

本指南适用于屋主长期出租住宅房间，不包括短租、商业用途或未经许可的转租。

这是一般教育指南，不构成法律或税务意见。你的所有权文件、融资条款、管理规则、已签租约和现行官方要求具有优先效力。

1

确认你有权出租这个房间

先确定具体房间、共用区域、入住人数和租期。拥有房产不代表可以忽略共同屋主、贷款、房屋计划、分层管理、保险或地方政府限制。

要做什么

需要准备的文件

  • 屋主身份证明和所有权证明。
  • 共同屋主授权。
  • 贷款、房屋计划和保险条件。
  • JMB／MC 附例、表格和门禁收费。
  • 布局曾改变时的批准平面图或装修批文。
先暂停并确认: 如所有权不清、共同屋主反对、房间属违规隔间，或房屋计划、银行、保险及管理层有限制，请先暂停。
2

整理房产记录

在接触租客前，把刊登、租约、交接和报税所需资料集中整理。

要做什么

需要准备的文件

  • 门牌税、地税和管理费记录。
  • 水电及服务账户资料。
  • 电器说明书、保修和维修发票。
  • 管理处联络及紧急程序。
先暂停并确认: 不要在公开房源中展示所有权文件、账户号码或未经遮盖的身份证。
3

确保安全并记录房间状况

刊登前修复问题，并记录初始状况，避免把正常损耗误当成租客损坏。

要做什么

需要准备的文件

  • 有日期的入住状况报告。
  • 卧室、浴室和共用区域照片。
  • 注明数量和状况的物品清单。
  • 初始表读数和钥匙／门禁卡登记。
先暂停并确认: 不要遮掩缺陷、让插座过载或用未经批准的隔墙增加房间。
4

选择家具水平和预算

不要从“部分家具”或“全套家具”标签开始。先确保房间安全并具备隐私，再选择实用预设，并记录实际物品。

要做什么

需要准备的文件

  • 家具计划和预算。
  • 收据、保修和型号资料。
  • 显示状况的物品照片。
先暂停并确认: 不要只写“部分”或“全套”。含糊物品清单很容易引起争议。

通过安全检查后估算家具费用

房间通过安全与状况检查后才使用此工具。这些是规划范围，并非法定最低标准或供应商报价；估算假设厨房和浴室可正常使用、购买预算至中档新品，并且不进行装修。

同一个房间分别展示空房、部分家具和全套家具。
图片只说明家具递进；房源和租约仍须列明实际物品及其状况。
房产或出租范围 部分家具 全套家具
一个房间 RM1,200–RM3,500 RM3,500–RM7,500
单间／一房 RM4,000–RM8,000 RM10,000–RM20,000
两房公寓 RM6,000–RM12,000 RM16,000–RM32,000
三房公寓 RM8,000–RM16,000 RM24,000–RM45,000
三房有地住宅 RM10,000–RM20,000 RM28,000–RM55,000
四房或以上有地住宅 RM12,000–RM26,000 RM38,000–RM75,000

家具预算估算

检查清单和计算器进度只保存在此浏览器中。

5

设定租金、押金、水电和家规

只比较类似房间，并在收款前把每笔金额和日常规则写清楚。

要做什么

需要准备的文件

  • 定价依据和类似房间记录。
  • 入住初期费用明细。
  • 书面家规和水电计算方式。
先暂停并确认: “2+1”只是常见谈判简称，并非强制法律公式。必须解释每一项和退还条件。

逐项整理入住初期费用

入住初期总额 RM0
6

刊登、带看并一致筛选

使用真实房间和共用区域照片，只收集作出公平决定所需的资料。

要做什么

需要准备的文件

  • 准确房源说明和照片。
  • 带看清单。
  • 隐私通知和同意。
  • 最少筛选状态和参考记录。
先暂停并确认: 切勿在公开房源或分析事件中暴露申请人资料。

房间和条款已准备好——创建房源

仅在完成第 1–5 步后继续。Instate 会帮助你把已核实的房间资料、物品、费用和家规整理成房源。

创建房间房源
7

确认要约并起草租约

收取任何款项前，先向申请人提供书面条款，说明付款的含义。双方确认全部条款后，再据此创建租约草稿。

要做什么

需要准备的文件

  • 要约或条款表。
  • 预订款明细收据。
  • 附房间和物品附件的租约。
  • 隐私确认和付款收据。
先暂停并确认: 所有权不清、公司租客、异常罚则／担保、超过三年的租期、高价值物品或已有争议时，应找律师。

申请人和条款已确认——准备租约

申请人接受书面条款后才继续。Instate 可以准备草稿，但你仍须负责检查、签署并完成 LHDN 盖印。

创建租约草稿 查看租约指南
8

盖印、登记和交接

签署后完成官方盖印、管理处登记和双方交接记录。

要做什么

需要准备的文件

  • 已签署租约和附件。
  • 印花税评估、付款编号和证书。
  • 管理处登记。
  • 已签署交接报告和入住照片。
先暂停并确认: Instate 只估算主要租赁文书的税额，不判断罚款、豁免、副本处理或特殊文书；现行 LHDN 规则为准。

进入 STSDS 前查看规划估算

主要文书预计税额 RM0
使用这些条款创建租约草稿
9

管理、续租和结束租期

完整记录能保护双方，也让续租、报税和退租更容易。

要做什么

需要准备的文件

  • 租金账和收据。
  • 维修发票和通信。
  • 报税所需收入与费用记录。
  • 退租检查和押金结算。
先暂停并确认: 涉及收回房屋、欠租、严重损坏、争议扣款或不清楚的税务处理时，应寻求专业意见。

在正确阶段使用 Instate

指南保持免费公开。完成第 1–5 步后创建房源；申请人和条款确认后再创建租约草稿。

在 Instate 刊登房间 创建出租协议草稿 阅读房东与租客总览

官方来源与复核说明

来源链接和流程说明已于上方日期检查。Instate 会区分官方要求、专业指导、市场惯例和规划估算；官方服务仍具有最终效力。

常见问题

出租房间是否有法定最低家具数量？

没有全国统一的家具数量规则。房间必须安全且描述准确，并列出所有物品及状况。

一定要收取 2+1 押金吗？

不是。这只是常见市场说法，不是强制公式。应分别记录每笔押金的金额、用途和退还条件。

Instate 可以替我完成 LHDN 盖印申请吗？

目前不可以。Instate 会估算税额并准备清单，然后带你前往官方 MyTax／STSDS 流程。

是否应上传申请人的身份证或工资单？

只收集必要资料并妥善保护。Instate 指南不会要求上传原始身份证明或收入文件。